Нeсмoтря нa пoстoянную прoблeму с пaркoвкaми, житeли стoличнoгo рeгиoнa нe тoрoпятся приoбрeтaть цивилизoвaнныe мaшинoмeстa oкoлo нoвoстрoeк. Причинa прoстa – высoкaя стoимoсть, нeрeдкo мaшинoмeстo oкaзывaeтся дaжe дoрoжe сaмoгo aвтoмoбиля.
К нaчaлу прoшлoгo гoдa Мoсквa пoстaвилa рeкoрд пo кoличeству aвтoмoбилeй. Пo oцeнкaм ГИБДД Рoссии, в стoлицe былo зaрeгистрирoвaнo 4,88 млн трaнспoртныx срeдств. В oблaсти – eщe 3,17 млн. Тaким oбрaзoм, число автомашин в столичной агломерации превысило 8 млн (!) – это примерно 400 машин на 1000 жителей. Для сравнения, в Лондоне на 1000 человек приходится 300 машин, в Берлине – 327.
В условиях постоянно растущего автопарка для борьбы с пробками столичные власти уже не первый год развивают идею платных парковок и стимулируют граждан пересаживаться на общественный транспорт. Сейчас платная парковка действует более чем на 200 улицах Москвы в 47 районах.
В этой ситуации москвичи традиционно ищут «бесплатное спасение» в дворах соседних домов, расположенных по периметрам улиц с платной парковкой. Такой ход ожидаемо вызывает недовольство у местных жителей, да и сами водители, как правило, не в восторге от такого решения.
Казалось бы, машиноместа должны разлетаться как горячие пирожки, но ажиотажного спроса на цивилизованные парковочные места нет.
ТО ЧУВСТВО, КОГДА ПАРКОВОЧНОЕ МЕСТО ДОРОЖЕ МАШИНЫ
Потенциальный спрос на машиноместа огромный, отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Почти все владельцы машин заинтересованы в получение доступа к цивилизованной парковке, но далеко не все покупатели готовы приобрести такую опцию из-за ее высокой стоимости.
Сейчас средняя цена машиноместа в столице составляет около 1,2 млн рублей. Для сравнения, стоимость полной комплектации Hyundai Solaris – около 800 тыс. рублей. Получается, что парковочное место обойдется дороже самой машины.
В зависимости от класса ЖК и его расположения, стоимость машиноместа может оказаться еще выше. Цены на парковочные места в столичных ЖК разнятся в разы, посчитали в ФСК «Лидер».
В надземных паркингах можно найти варианты как за 240 тыс. рублей, так и в 10 раз дороже — за 2,5 млн рублей. В подземных паркингах жилых комплексов Москвы комфорт-класса предложение варьируется от 400 тыс. до 6,65 млн рублей, что, кстати, сопоставимо с ценой однокомнатной квартиры.
Учитывая, что некоторые девелоперы продают с помощью ипотеки до 80% своего жилья, то неудивительно, что позволить себе сразу вторую крупную покупку может далеко не каждая семья. Купить одновременно машиноместо и квартиру в массовом сегменте может позволить себе не более 30-40% пользователей. В результате, основная волна спроса на машиноместа проявляется уже после заселения, когда вопрос о парковке превращается в реальную потребность.
В объекте эконом или комфорт-класса к сдаче могут быть проданы все квартиры, но при этом остаются нераспроданными от 30 до 70% машиномест. В то же время, чтобы избежать такой ситуации, девелоперы даже могут продавать машиноместа ниже себестоимости, отмечает вице-президент по девелопменту SDI Group Максим Каварьянц.
Рыночная стоимость машиноместа формируется исходя из инвестиционных расходов на его строительство/устройство, поясняет руководитель направления стратегии и маркетинга ГК «Инград» Анна Соколова.
«В подземных паркингах расходы на строительство машиноместа могут превышать расходы на строительство жилой недвижимости, поскольку обустройство подземного паркинга требует проведения масштабных геодезических и изыскательных работ, а также большего объема строительных материалов», — уточняет она.
Если говорить о том, как меняется предложение в зависимости от этажности, то в подземных паркингах самым дорогим считается самый высокий уровень. Самым востребованным являются -1 и -2 уровни, где машиноместа продаются с дополнительной наценкой 7-8%. В надземных паркингах ситуация противоположная, и 1 и 2 этажи наоборот самые дорогие, а верхние этажи наоборот продаются с дисконтом.
«СТРОИТЕЛЬСТВО МАШИНОМЕСТ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА ЭТО ОБРЕМЕНЕНИЕ «
По оценкам ФСК «Лидер» в январе общий объем предложения машиномест в жилых комплексах комфорт-класса Москвы составляет 43,5 тыс. единиц, из которых продано 12,8%.
Обеспеченность того или иного комплекса местами традиционно зависит от его класса и от локации. Традиционно небольшое количество машиномест закладывается в стандарт-классе, поскольку многие покупатели такого жилья предпочитают ездить на метро и не владеют личными авто. В таких проектах одно машиноместо приходится примерно на три квартиры.
В комфорт-классе соотношение примерно одно места на две квартиры, в бизнес-классе, как правило, закладывается пропорция один к одному. В премиальных проектах число машиномест еще больше и нередко соотношение составляет два парковочных места для жителей одной квартиры.
«В большинстве случаев строительство машиномест для застройщика это обременение, которое он обязан реализовать, чтобы проект соответствовал градостроительным нормативам. Из-за высокой себестоимости и значительной цены, этот продукт сложно назвать рентабельным и в действительно он востребован лишь в сегменте бизнес-класса и выше», — отмечает Ольга Тумайкина из ФСК «Лидер».
По словам эксперта, очень часто у машиномест очень высокие сроки экспозиции. Некоторые парковочные места находят своего покупателя лишь через три-пять лет после ввода ЖК в эксплуатацию. Единственный способ обеспечить хорошие продажи таких лотов – продавать их с повышенными скидками или на уровне себестоимости.
Машиноместа сложно отнести к рентабельным продуктам, соглашается вице-президент по девелопменту SDI Group Максим Каварьянц. «Исключением являются ситуации, когда количество квартир значительно превышает количество машиномест или комплекс значительно удален от остановок общественного транспорта, существует дефицит плоскостных парковок в квартале», — уточняет он.
В такой ситуации не удивительно, что в последнее несколько лет с рынка почти ушли покупатели, расценивающие парковочные места в качестве объекта для инвестирования. По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Ольги Тумайкиной, доля покупателей, приобретающих машиноместа, для последующей их сдачи в аренду и не превышает 5%.
Низкий интерес к такому вложению связан с его небольшой рентабельностью. Сдать машиноместа в лучшем случае можно будет за 5-10 тыс. рублей, при стоимости актива в более чем один миллион. В результате, такая инвестиция будет окупаться 20 лет; и это без учета коммунальных платежей на его обслуживание.
Единственный случай, когда такая стратегия может сработать, если речь идет о каком-то премиальном объекте, где у владельца одной из квартир сразу три или четыре машины и он готов, не торгуясь, арендовать еще два места под них. Целенаправленно найти такую ситуацию практически невозможно, скорее это будет разовой счастливой случайностью.
Подписывайтесь на канал «Вести.Недвижимость» в Telegram, чтобы первыми узнавать о главных новостях и важнейших событиях дня.
