Трeбoвaния к жилым кoмплeксaм рaстут, и сeгoдня зaстрoйщик дoлжeн прoдумывaть кaждую дeтaль жизни свoиx клиeнтoв, будь тo вeлoсипeдныe дoрoжки, интeрнeт-пoкрытиe или oсoбeннoсти aрxитeктуры.
Эпoxa спaльныx рaйoнoв с чeрнoвoй oтдeлкoй зaкoнчилaсь. Пришлo врeмя oбрaтить внимaниe нa oжидaния пoтрeбитeля. Нeoбxoдимo нe прoстo учитывaть зaпрoсы, нo прeдвидeть иx вoзникнoвeниe в ближaйшeм будущeм. Это и есть суть социального девелопмента – комплексный подход к созданию комфортного общественного пространства, которое каждый житель будет ощущать «своим».
Генеральный директор “КБК Проект” Василий Костин замечает, что на практике это означает создание жилых комплексов, в которых в достаточной мере развита полноценная социальная инфраструктура. Сюда входит досуговое пространство, образовательная сфера, творческие площадки и т.д. Развитие технологий стремительно стирает границы между рабочим и жилым пространством городского жителя. Среднестатистический горожанин все больше времени проводит в месте своего проживания, и это оказывает существенное влияние на приоритеты и ценности покупателя недвижимости.
Требования к жилым комплексам растут, и сегодня застройщик должен продумывать каждую деталь жизни своих клиентов, будь то велосипедные дорожки, интернет-покрытие или особенности архитектуры. Современному жителю важен не только комфорт, но и гордость за свой микрорайон, не похожий ни на что другое. Качество жизни становится характеристикой не индивидуальной и даже не семейной, но общественной.
Школы, детские сады, музеи, площадки для всевозможных общественных событий, ландшафтные парки – это далеко не полный список возможных предметов гордости жителей и центров притяжения городской общественности, очагов культурной жизни.
Интересно, что сам термин «социальный девелопмент» имеет несколько разное значение в России и за рубежом. Если в Европе и США речь идет о строительстве социального жилья, то у нас это, прежде всего, создание социально-бытовых условий, не привязанных к стоимости жилья.
Например, в Англии насчитывается порядка 1,5 миллионов семей с ограниченной платежеспособностью. Правительство частично субсидирует расходы на арендную плату для таких жильцов. Однако 40-60% стоимости аренды они платят сами. И это неплохая ниша для девелоперов.
При этом ни в коем случае нельзя считать, что социальное жилье – это некое гетто для малообеспеченных слоев населения. Складывается так, что социальное жилье занимает значительно меньше половины возводимого в этих комплексах жилья. Остальные квартиры продаются обычным платежеспособным жильцам. Комплексы строятся со всеми сопутствующими элементами инфраструктуры: детские учреждения, парки, общественные пространства и т.д.
В некотором смысле современный социальный девелопмент – это возрождение советской микрорайонной застройки, от которой был взят лучший опыт и внесены корректировки, которых требует радикально изменившееся за последние десятилетия общество. Главные идеи советских микрорайонов можно обозначить следующим образом:
- Общественные зоны внутри микрорайонов.
- Пешеходная доступность до ключевых объектов инфраструктуры.
- Автомобильное движение вынесено за пределы жилых комплексов.
- Школы и детские сады прямо на территории микрорайона.
- Удобные транспортные связи с важными точками городской среды.
Необходимо отметить, что идеи советского микрорайона являлись синтезом американских и европейских концепций 1920-х годов. Главными идеологами американской концепции микрорайонного зонирования были Томас Адамс и Кларес Перри, которые посвятили годы своей жизни разработке системы, которая позволит детям не переходить оживленные дорожные магистрали по пути в школу. Размеры микрорайонов тоже определялись максимальным расстоянием до расположенной в центре школы – порядка 800 метров.
Однако воплощение этих идей оказалось не совсем удачным. Прежде всего, отсутствие деления частного и публичного пространство вызывало у обычного жителя некое чувство потерянности. Люди не ощущали внутреннее пространство микрорайона своим, и относились ко всему соответственно. Образовавшаяся пустота психологически давила на жителей, заставляя их быстрее покинуть это место. Ослабли и социальные связи между жителями домов, поскольку это в принципе невозможно – запомнить всех соседей из сотен квартир многоэтажки. Наконец, отсутствие витрин магазинов, кафе, офисов на первых этажах зданий явно не добавляло живости микрорайонам советского времени.
К недостаткам микрорайонов можно также отнести узкие проезды, не соответствующие современному транспортному потоку, недостаточность мест для парковки, тупиковые проезды.
Перемены в жизни страны, переход от государственного планирования к частной застройке, не могли не отразиться на том, какими стали микрорайоны начала нулевых. Мы окончательно потеряли преимущества советских микрорайонов: стремительно возводились спальные районы без садиков, школ и т.д. Но этот период длился недолго. Демографическая яма перестроечных лет подошла к своему завершению, уровень жизни вырос, потребности городских жителей стали радикально меняться, требуя перемен.
Современное воплощение идей советской застройки предполагает строительство кварталов с активными первыми этажами, понятным зонированием между общим и частным, развитой инфраструктурой, разнообразными фасадами. Необходим комплексный подход к модернизации транспортной системы, как внутренних проездов, так и внешних дорожных артерий. Комфортная городская среда предполагает грамотное озеленение территории. Безопасность на внутренних дорогах можно обеспечить разными способами: лежачими полицейскими, криволинейным планированием проездов и т.д.
Концепция социального, а точнее, социально ориентированного девелопмента – это градоустройство, обращенное лицом к обществу (социуму), его нуждам и потребностям. Это подразумевает, что помимо властей и бизнеса, полноправными участниками процесса планирования, регулирования и развития городских территорий становятся представители населения.
Так уж вышло, что столичная программа реновации объединила в себе как российский, так и европейский стандарт социального девелопмента. Жители унылых, депрессивных пятиэтажных районов получили возможность наслаждаться новым качеством жизни. Основываясь на советском опыте застройки периферийных территорий Москвы и используя только лучший опыт, новая московская градостроительная политика создает все условия для гармоничного развития социально-бытовой и рекреационной инфраструктуры столицы.
Подписывайтесь на канал «Вести.Недвижимость» в ТамТам, чтобы первыми узнавать о главных новостях и важнейших событиях дня.
